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“舊改之王”佳兆業人事大調整 90后二代進入核心管理層

2020-05-23 07:00:00  21世紀經濟報道 張曉玲,曹安潯

站在千億門口的佳兆業,籌劃了一場人事架構的大調整。開年至今,從董事會到CFO到下屬上市平臺,佳兆業已換了14位將帥,涉及集團大本營、佳兆業美好、佳兆業健康等重要公司。

5月18日,佳兆業又發布了新的人事任命:吳建新為首席財務官,孫暐健為聯席首席財務官。

值得注意的是,集團董事局主席郭英成的兒女郭曉群、郭曉亭今年也進入了核心管理層,這一場人事大換防標志著新血液將深刻改寫佳兆業基因,領導財務面好轉的佳兆業沖擊千億戰場。

但同時,佳兆業也面臨著負債率依然偏高,多元化新業務尚未盈利等問題。新一代管理班底是否能有效降低負債、平衡新業務,將決定佳兆業未來的發展上限。

董事會和CFO“換血”

去年剛過20歲生日的佳兆業,正在進行一場前所未有的管理架構大調整。佳兆業集團現有9名董事會成員,其中2人今年新加入。他們是上海區域主席郭曉群、集團首席營運官李海鳴,擔任執行董事。

佳兆業多年的老臣鄭毅,及另一名董事翁昊選擇了離開。

而現有的26名集團高管中,14人今年剛上任,包括曾是金地“三駕馬車”之一的副主席張華綱,首席執行官、首席投資官麥帆,集團高級副總裁吳建新,執行總裁、首席運營官李海鳴,副總裁、首席風險官楊明等。副總裁許焰林等離職。

佳兆業首席財務官一職近年頻頻換人。2016年之后,已經換過2人——黃志強、劉富強,都只在任兩年。劉富強去年剛完成凈負債率降至180%以下的目標,而今他因個人事務辭任。

5月18日起,五年老將吳建新正式為佳兆業管賬,擔當首席財務官。他將與空降的聯席首席財務官孫暐健聯手打造佳兆業的財務安全閥,二人分別負責境內、境外的融資和財務計劃。

不只大本營,子公司也發生了人事調整。4月份,兼任佳兆業美好執行董事的翁昊辭職,佳兆業投資部副經理郭曉亭、首席運營官李海鳴履新執行董事。大健康方面,張華綱接替郭英成擔當佳兆業健康董事會主席、提名委員會主席,劉士峰、許昊辭任董事。

本輪調整的亮點除了范圍廣、人數多,還有兩位接班人重磅加入。

郭英成的長子郭曉群,今年28歲,畢業于倫敦大學學院社會學專業。2018年5月起任職佳兆業,從上海財富管理集團總裁助理,一路做到佳兆業集團執行董事。

而他的妹妹郭曉亭,今年26歲,畢業于哥倫比亞大學可持續管理專業。2018年1月加入佳兆業,從佳兆業集團控股投資部副經理做起,任職佳兆業美好執行董事后,將負責監督投融資業務。

早年危機時,主席郭英成一度離職避走香港,通過職業經理人遙控公司,而今54歲的他培養、交班年輕的90后接班人之意已顯。

隨著二代接班人、14位高管就位,預計新班底將一改從前“來去匆匆”之風,形成一個相對穩定的管理架構,會長期輔佐少主掌舵佳兆業新航向。

財務盤面修復

由鎖盤危機、破產風波,到債務重組,當年佳兆業的重重危機吸引了全行業目光,也重創了佳兆業的財務根基,但新班底接手的佳兆業已經恢復元氣,財務面持續好轉。

近年來,佳兆業把“調結構、降負債”視為風險控制的重中之重。財報顯示,2017-2019年底,佳兆業的凈負債率從300%、236%降到144%,年均降幅超過60%。融資成本也不斷下滑,佳兆業2019年的融資成本約為 8.8%,與主流房企進一步縮小差距??硕鹧芯恐行慕y計,2019年房企新增融資成本為7.07%。

佳兆業的現金流逐漸增加。截至2019年末,佳兆業的現金及存款總額達369.8億元,同比大增61.3%?,F金短債比約1.1,短期償債壓力較小。

截至2019年末,相較于流動負債318.9億元,佳兆業的速動比例達到1.1倍,現金流足以覆蓋短期債務。截至去年末有息負債率僅為29.6%,相比2018年末下降7.9個百分點。賬上現金及銀行存款合計近370億元,比2018年末大增61.3%。

綜合來看,佳兆業的財務面正處于2015年危機之后最好的狀態。

這很大程度上得益于此次上任的CFO吳建新的努力。他進入佳兆業后,積極推動財務職能向“業財融合”的戰略型財務角色加速轉型,實現企業財務與業務間的良性互動,為集團的戰略性決策提供支持。

脫離生死難關的佳兆業正站在一個新節點上,于是它開始積極布局未來。除了管理架構調整,財務方面,佳兆業計劃持續降負債、做風控。四月的業績說明會中,高級顧問譚禮寧透露,未來融資方面將注重為長遠服務,爭取將凈負債率降至120%,融資成本再降1%-1.5%。

業績方面,佳兆業正處于沖擊千億的關鍵期。2019年佳兆業實現合約銷售額881.2億元,首席執行官麥帆表示,盡管受到新冠肺炎疫情影響,但會全力推進項目建設和銷售節奏,2020年的1000億元銷售目標保持不變。

當前佳兆業可售貨值 1800 億,按照56%的去化率即可加入千億俱樂部。國信證券分析師徐進表示:“2020 年公司完成 1000 億的合約銷售目標是大概率事件?!?/p>

但佳兆業的歷史遺留問題還沒有徹底解決,財務隱患依然存在,凈負債率始終高于TOP50均值(91%)。徐進認為:“凈負債率水平仍維持在較高水平,主要是由于公司舊改項目投入周期較長,轉化周期通常在 5 年左右?!?/p>

同時,銷售及管理費用率同比提升約1.2%,凈利潤率(8.67%)處于行業中下游,未來降負債的難度會越來越大,降幅將不會如近年一般可觀。

此外,佳兆業在過去幾年布局大量多元化業務,很多出于試水的意圖,已經涉足綜合開發、城市更新、健康醫療、文化體育、物業管理、潮式餐飲、科技產業、深足俱樂部等超20個細分領域,無形中分散了對于盈利引擎的地產業務的專注度。

像大多數房企一樣,當前除了物業管理,佳兆業的新業務大多沒有盈利,在營收中占比不足5%。如此復雜的多點布局讓佳兆業的財務輸血壓力漸大,占用大量資金,不僅分散管理精力,還給財報表現帶來拖累。

如今,佳兆業的多元化也到了“收斂聚焦”的時候。

從2014年到現在,佳兆業距離千億從未如此之近。

中達證券認為,充裕且成本合理的土儲能夠有效支撐公司未來增長與盈利能力。佳兆業土儲權益比約 76%,較高的權益比例為公司運營提供了空間。

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