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如何平衡支柱產業的支柱

2020-05-23 07:00:00  21世紀經濟報道 本力

凱恩斯認為,有效需求不足是經濟危機的總根源,就業不足、消費不足、投資不足皆因此生。這成了凱恩斯經濟學的基本立足點,由此也就有了邊際消費傾向遞減規律、資本邊際效率遞減規律、靈活偏好規律,以及發展而來的宏觀經濟學逐步細密的理論體系。

其實,哪里有什么有效需求不足,分明是收入和預算不夠。人們的需求雖然形成不了交易,但需求就在那里。而這一點,又以房地產最為典型。它既是所謂剛需中的剛需,又有挾“六個錢包”的神奇力量,且能帶動數十個產業,其重大政策、價格漲落還每每牽動千家萬戶的心。

隨后出現的近二十年的房地產黃金時代波瀾壯闊,這個行業越來越與國運民生息息相關。此等決定性作用,從當前的若干重大經濟政策思路和改革方向中,便可管窺一二。比如堅持“房住不炒”的定位,就是想在房地產領域不忘滿足人民基本住房需求的初心。

央行課題組在《中國金融》雜志發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示,中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元,家庭資產中住房占比近七成,房貸占家庭總負債的75.9%。是的,對于家庭和個人,房地產早已超越安居樂業的意義,成為最核心的資產和最重要的安全感抑或焦慮感的來源。于國家而言,房地產更是集民生保障、產業轉型、財稅改革、城市發展、負債風險、金融安全、公共治理等諸多根本性問題于一身的重器。

因此,在當前要素市場化配置改革、基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)等諸多重大改革措施陸續出臺、金融業對外開放進一步擴大的重要時點,如果不能更有效地理解這一支柱產業的過去和未來,就很難做出負責任的判斷和決策。

近日出版的《全球房地產》一書給出了一些值得認真思考的細節。尤其是對英國、日本、美國、德國、新加坡等國的房地產制度支柱層面的比較分析,從全球范圍和更長時段歷史審視其中掩藏的魔鬼和天使。

在這一支柱產業的制度支柱中,住房需求的滿足和其金融屬性如何平衡又是核心內容。而這方面,美國模式帶來的矛盾和引發的問題最為突出?!懊绹鴫簟敝械闹匾獌热葜痪褪菗碛畜w面的住房,據該書所示,美國新建單戶住房人均建筑面積為96平米,顯著高于其他發達國家和地區。但是由于房地產泡沫破裂和次貸危機引發的金融危機導致了人類歷史上最嚴重的全球經濟危機,并影響至今。究其主因是房地產過度金融化,《全球房地產》總結為:“全球經濟支持了美國居民低儲蓄、高負債的消費理念和習慣,實現住房高消費。同時,寬松的信用和監管,使大量低首付、低信用、低收入的家庭也進入住房市場,需求嚴重透支,信用風險聚集。相較于國際水平,美國住房消費過度超前,房價大幅上漲,杠桿水平過高,形成房地產泡沫,醞釀債務危機?!?/p>

作為世界上經濟最發達的國家,美國具有全球科技優勢和軍事、金融霸權,而且在土地制度、稅收制度上都以私有自由、鼓勵自主著稱,房價收入比在各國中也明顯偏低。但是,由于二戰后美國住房政策的重點逐漸從供給側轉向需求側,且政府積極促進房地產信貸供給,在一級市場降低信貸門檻,在二級市場通過抵押貸款證券化獲取流動性;最終使一二級市場風險聯動疊加,使信用風險和流動性危機從房地產傳染到整個金融體系,進而傳導、蔓延全球。

英國的情況比美國更尷尬,在人均住房面積(38平米)遠低于美國的情況下,居民部門負債與GDP的比值高達87%,高于美國及大部分發達國家。2008年,英國居民負債占收入比超過150%,也高于美國,使其成為次貸危機中受沖擊最大的國家。而根本在于英國在80年代由互助型住房金融體系轉變成現在的市場型住房金融體系。

與美國、英國相比,日本的房地產過度金融化的后果似乎更嚴重。1991年,日本房地產價格見頂回落持續了20年,日本經濟也陷入了“失去的20年”。書中認為,“土地金融屬性強,在貨幣寬松、投機四起的環境下快速泡沫化”是重要原因?!?981-1990年,法人企業以年均16.9%的增速投資不動產,遠超增速為8.3%的制造業,直接導致房地產泡沫化?!?/p>

《全球房地產》推崇的是德國模式和新加坡模式。一方面,德國人均住房面積達到了46.5平米,新加坡的自主房擁有率達到了91%;另一方面,兩個國家都保持了房價的長期穩定。其中,德國穩健的住房金融體系尤其是住房儲蓄貸款制度,以及鼓勵居民長期持有的稅收制度功不可沒。而新加坡的主要特點是在政府強勢主導土地市場為中低收入提供保障房的同時,推行繳存比高達37%(該數據香港為10%,中國內地為20%)的中央公積金,以及對非自住房征收高稅。這兩種模式有兩個共同的特點,一是抑制了房地產過度金融化,二是比較穩健的運用了政府、市場兩種機制。顯然,這也是該書作者所主張借鑒的。

個人認為,以供給側改革主導的結構性改革,也不僅僅是借鑒某種模式,而是會在降低住房金融化和住房供給的大背景下,全方位的吸收和借鑒各個國家在這一支柱產業中的支柱制度優勢。比如,在美國占據主流地位的REITs等。

前文已經提到,國家整體經濟政策思路和對房地產的產業定位已經有了重大調整,隨著這些轉變,過去的經驗很可能會完全失靈,所以更應該警惕那些房價暴漲故事,以及專治各種不服的房地產幻覺。因為放到全球的視角、放到戰后75年長度,房地產在中國成為支柱產業的近20年,也只是其制度支柱再平衡的半程。

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